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Ecco come diventare milionario con gli immobili

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Posso diventare ricco di colpo e vivere di rendita finché campo?

Partiamo dal presupposto che questo è il desiderio di ognuno di noi. Questo “sogno” ci spinge ad approcciare questo settore perché probabilmente qualcosa nella nostra vita inizia a starci stretto e vogliamo di più.

Io stesso ho iniziato per quel motivo. Volevo più tempo e soldi per me e per la mia famiglia, facendo qualcosa che avessi amato.

Benché avessi venduto mobili per molto tempo, avevo capito che non mi avrebbe portato da nessuna parte.

Da piccolo amavo leggere fumetti. Uno di questi il Topolino. Ero attratto da Zio Paperone che faceva il bagno nell’oro da tanto ricco che era.

E siccome volevo diventare un piccolo Zio Paperone anche io, mi sono messo a studiare, prima facendo un corso di immobili per poi buttarmi nel lavoro su strada a testa bassa.

Ma è davvero possibile fare i milioni con gli immobili e vivere da rendite passive?

Risponderti non è semplice, perché dipende da diversi fattori, ma sono qui per elencarteli e spiegarteli.

  • Tipo di operazioni immobiliari che fai;
  • Contesto in cui agisci;
  • Momento storico;
  • Quanto tempo disponi per cercare le operazioni;
  • Competenze (ci sono operazioni più redditizie di altre, ma che richiedono competenze più alte);

Quanti soldi hai da investire (più soldi = meno concorrenza).

Tutti questi fattori creano un mix per te indispensabile per capire a che guadagno puoi ambire nella tua carriera da investitore immobiliare. Ma hai tre parametri base a cui affidarti: competenze, soldi e tempo.

Investi il tuo denaro e fallo lavorare al posto tuo

Partiamo dal concetto che

l’investitore immobiliare reale è chi fa lavorare i suoi soldi.

Che vuol dire?

Se tu hai denaro, ma non hai tempo per cercare e fare operazioni immobiliari devi delegare qualcuno che lo faccia per te. Il tuo guadagno in questo modo sarà ridotto perché dei tre parametri base che ti ho elencato te ne mancano due.

Ti serve solo comprarti una macchina per contare i soldi e il gioco è fatto… seee magari!

Ti faccio uno degli esempi più banali e concreti che possano esserci per il settore immobiliare.

L’investimento più longevo nella storia dell’uomo è quello di comprare un immobile e metterlo in affitto. L’investimento nel mattone è quello che per secoli ha accompagnato le famiglie Italiane.

Immagina oggi di comprare un appartamento a Milano pagandolo 200 mila euro. Questo stesso appartamento lo affitti a 1200 euro al mese. Ottieni un rendimento interessante e “sicuro”, perché l’inquilino paga l’affitto e tu puoi dormire sogni tranquilli.

Acquistare immobili e affittarli a terzi ti permette di creare le famose “rendite automatiche”, dette anche cash flow.

Se oggi fai questo tipo di investimento è perché vuoi ricavare un guadagno che va dal 5 all’8%, sono percentuali più alte rispetto al classico 3% o 4% di chi non lo fa seguendo il mio metodo.

Pur non essendo un rendimento altissimo sai bene che avendoci investito tempo comprandolo e mettendolo a reddito, per poi affittarlo, ti rimane ben poco da fare in seguito se non raccoglierne i frutti.

1. È un vero investimento sicuro?

L’immobile viene da sempre considerato un investimento sicuro.

Ma sei sicuro che è sempre così?

Ahimè, devo dirti di no. Perché?

Perché gli inquilini non sempre pagano.

Questo è un grandissimo problema per te e per me, che investiamo in immobili. Sai quanto tempo serve per far liberare un immobile da un inquilino moroso? Molto tempo, soprattutto se ci sono di mezzo bambini, disabili e situazioni particolari…

In più se tu per due anni hai un immobile bloccato, dove non ti pagano l’affitto tu hai perso il rendimento che avevi creato negli anni precedenti.

Devi fronteggiare altre problematiche oltre a questa. Pensavi fossero finite, vero?

L’inquilino può rovinare l’immobile… Distruggere il bagno, creare danni, ma può anche non essere colpa dell’inquilino. Può succedere che si rompa una tubazione e tu devi rifare mezzo appartamento.

Devi affrontare delle spese importanti che vanno a sgretolare il tuo guadagno e farti rischiare di non avere il rendimento sperato.

2. Crea il tuo margine

Se vuoi puoi investire in maniera più strutturata ottenendo rendimenti maggiori.

Posso dirti che faccio questo lavoro da dieci anni e il mio rendimento medio per operazione immobiliare fatta si aggira intorno al 30% (per una durata di 6/8 mesi a operazione), se lo calcoli come ROI (Return on Investment) nell’arco di un anno, il rendimento risulta molto più consistente.

Sì, lo so sembra incredibile che questo risultato possa ripetersi tante volte, ma è perché ho come regola insindacabile quella di comprare tutto compreso al 30% di sconto. Questo per me significa comprare al 50% in meno di quando andrò a rivendere l’immobile.

In queste operazioni devi considerare le spese di acquisto, per il notaio, l’imposta di registro, i lavori e tutti i costi connessi all’operazione.

Ecco un esempio:
se compro un appartamento che voglio vendere a 200 mila euro, restando con un prezzo di vendita più basso rispetto al mercato (che vende un immobile con le stese caratteristiche a 220/230 mila euro) cercherò di spendere al massimo 130/140 mila euro o, se consideriamo qualche aggiustamento e lavoretto da fare, anche 100 mila euro.

Per fronteggiare tutte le spese eventuali ed extra che possono esserci, dovrai cercare di avere il rendimento più alto possibile.
Questo rendimento lo chiamo “polmone di protezione”.

Le operazioni non vanno sempre lisce, gli imprevisti esistono sempre e se c’è possibilità che si verifichino, lo fanno.

Puoi dover fare dei lavori di riparazione perché si è rotta una tubazione, un impianto, oppure può succedere che hai fatto una valutazione dell’immobile non precisissima e lo devi vendere a un prezzo più basso di quello che ti eri prefissato…

Se hai un margine molto stretto rischi di andare in perdita, invece con un margine più ampio anche se non guadagni esattamente quello che ti aspettavi non rischierai di perdere denaro.

Io in dieci anni ho sempre fatto operazioni con guadagno, seguendo il mio metodo non ho mai subito perdite… Molte operazioni che ho fatto sono andate nella norma, alcune hanno superato le aspettative, alcune hanno reso meno di quello che mi aspettavo.

Fare quello che faccio io, come lo faccio io, non è facile, ci vuole molta esperienza…

ma se vuoi provarci devi solo sapere come trovare le operazioni, conoscere il tuo prezzo di vendita preventivo, fare una valutazione scientifica senza affidarti ai numeri che ti danno gli agenti immobiliari che molto spesso fanno un piccolo gioco che ora ti spiego…

Se tu parti da 200 mila euro per un immobile e procedi al ribasso fino a 175 mila euro, il compratore ti proporrà di scendere ancora a 170. Se hai un margine ridotto perdi il guadagno. Ecco perché gli agenti immobiliari fanno questo.

Mettono in vendita gli immobili a un prezzo x, se hanno riscontro è bene, altrimenti ribassano il prezzo e lo rimettono in vendita. Questo può succedere per molte volte di seguito a distanza di tempo… questo ti fa capire che il prezzo iniziale era molto più alto del suo effettivo valore e loro hanno comunque guadagnato.

Oltre alle competenze nell’acquisto e nella vendita, devi sapere che anche con le ristrutturazioni non puoi permetterti margini risicati… spesso preventivi da 2/3 mila euro possono trasformarsi in 5/7 mila euro e se non hai margine, coprire questi imprevisti diventa un problema

Ecco perché all’inizio ti ho parlato di competenze, soldi e tempo.

Se manca uno dei tre parametri base su cui creare il tuo impero degli investimenti immobiliari, non puoi sperare di avere rendimenti elevati.

Continua a seguire i miei articoli, per restare informato, aggiornato e per approfondire ulteriormente ciò che ho affrontato qui.

Un saluto,

Carlo Silli.

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